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増税前の不動産購入

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来年2019年10月は、消費税がとうとう8%から10%に増税となる予定です。2014年に消費税が5%から8%へと増税となった時にも、世の中では様々な動きがありました。数%といえど、特に住宅等大きな買い物をする場合には大きな影響があります。一方で、消費税の増税は単に税率が上がるだけでなく、影響のある分野に対し様々な緩和措置が取られもします。それでは、大きな買い物となる不動産の購入は、消費税の低い増税前が良いのでしょうか?それとも意外に増税後の方がお得なのでしょうか?今回は、そんな増税前後の不動産の購入について考えてみましょう。

消費税課税の対象となるもの

まずは、不動産購入時のどんな項目に消費税がかかるのかを確認してみましょう。

消費税課税の対象となるもの
・建物の価格(ただし個人間の取引は非課税) ※土地については非課税
・土地の造成費用、建物の建築・リフォーム費用
・引越し費、家具・家電の購入費用 等
・その他、仲介手数料、住宅ローン等事務手数料、司法書士に支払う報酬等
消費税課税の対象とならないもの
・売主が個人の中古住宅
・登録免許税や印紙税等の税金、住宅ローン保証料等

上記の中でポイントは、建物自体は課税対象となりますが、土地は課税対象とならないことです。
また、個人間での売買の場合は、建物自体にも消費税はかかりません。そして、「消費税課税の対象となるもの」については増税前に購入した方がお得といえます。

優遇制度への消費税増税の影響

それでは、消費税増税により不動産購入に関わる制度にはどのような影響があるのでしょうか。主には下記のものがあります。

すまい給付金
住宅ローンを借り入れる際、住宅ローン減税制度を利用することができますが、この住宅ローン減税制度は支払っている所得税等から控除するため、収入が低いほどその効果が小さくなります。これを補填するためにできたのがすまい給付金です。すまい給付金は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層でも、消費税率引上げによる負担が軽減されるものです。そしてこのすまい給付金は、消費税8%では収入額の上限は510万円、10%では775万円に引き上げられ、また給付基礎額も、収入額425万円以下の場合30万円から、収入450万円以下の場合50万円にそれぞれ引き上げられます。
この給付金を使用する場合は、増税後の購入となります。
住宅資金贈与の特例
住宅購入資金として両親等から資金の贈与を受ける場合に適用される制度です。増税前の非課税枠は700万円~1200万円ですが、増税後契約日が平成31年4月~32年3月までは2500万円~3000万円となります。それ以降では期間により非課税枠が減っていきます。つまり、増税直後が最も非課税額が大きくなります。
消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置

増税前に家を建ててしまいたい、と思っても、家は思い立ってすぐにできあがる訳ではありません。家を建てるには時間がかかります。それでは、例えば工事が延長して10月1日を1日でも過ぎてしまったのら、もう増税後の価格となってしまうのか、というと実はそんなことはありません。実は住宅に関しては、経過措置があります。内容は次のようなものです。
「住宅については、半年前の指定日の前日(8%引上げ時は平成25年9月30日、10%引上げ時は平成31年3月31日)までに契約したものについては、仮に引渡しが税率引上げの基準日以降になっても、引上げ前の税率を適用する」(国土交通省・給付金サイトより)つまり、「契約」が平成31年3月30日以前に交わされていれば、増税前の税率が適用されるのです。増税前の消費税率の適用を検討する方は、「契約日」が過ぎてしまわないように注意しましょう。

増税前後の不動産の価格はどうなる?

これまで消費税とそれに関わる制度についてご紹介してきましたが、そもそも不動産そのものの価格は増税前後でどうなるでしょうか?
増税前の駆け込み需要のことを考えると、一時的に不動産の購入申し込みが殺到したため不動産そのものの価格に値上げが起こり、逆に増税後は購入希望が激減したためそれに伴い価格も激減、ということも考えられます。増税後は先ほどご紹介したような、購入者の負担を軽減するための給付金制度もあるため、トータルでは逆に増税後の方がお得だった、という結果になる可能性も十分考えられます。
このように、増税前後の不動産購入については一般の方には予測の難しいため、困った場合や迷う場合は無理して自分で決断せず、プロに相談しましょう。

いかがでしたか?以上、今回は増税前後の不動産の購入についてご紹介しました。
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2018.10.29

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