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早期解決が鍵。空き家管理と活用方法

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近年では社会的な問題ともなっている空き家。両親から突然家を相続することになった人や、転勤等によりもう住まない家を持つことになった人等、空き家を持つ理由は様々です。ある日突然空き家を手にしてしまい、どうしたら良いか悩む人が増えています。何も知らないまま空き家をただ所有していると、思いがけない税金の支払いが必要となる場合もあります。そんな事態を未然に防ぐためにも、今回は空き家をどうしていけば良いのか考えてみたいと思います。

空き家の活用方法
空き家として所有を継続
活用方法というよりも、空き家を持ちそのまま何もしなければ該当する状態がこの「空き家のまま所有を続ける」ことになります。もちろん、これも方法の一つであることに間違いはありません。ではこの状態の場合どんなメリットデメリットがあるのでしょうか。
家は手入れをしない状態が続くとあっという間に悪くなってしまい、資産価値が落ちる他、ひどくなると建物の基礎や柱等が破損し倒壊の危険が出ます。そのため、定期的に点検やメンテナンスを行い管理する必要があります。
空き家を管理する際に必要な維持管理項目
・植栽、生垣等の庭木の剪定
・排雪(空き家が豪雪地域の場合)
・敷地内清掃(落書きやゴミの不法投棄等)
・室内清掃
・通風、通水
・防犯(不法侵入者の形跡はないか、施錠に問題はないか、窓ガラスは破損していないか等)
管理にかかる費用

上記項目は自分で行うこともできますが、定期的な維持管理は負担も大きく、また空き家が遠方のため管理できない場合もあります。そんな場合は、専門の業者に依頼する形となりますが、継続して定期的に管理作業が必要となるため、毎月費用を用意する必要があります。管理費用は依頼する会社と依頼項目により違いますが、空き家の所有を継続すればするだけ通算で支払う費用がかさんでいくことになります。

その他、空き家を維持するために必要な費用
税金
不動産である空き家には、固定資産税がかかります。固定資産税は通常、建物のない空き地の場合には固定資産税評価額の1.4%の金額となりますが、敷地に200㎡以下の住宅が一戸建っている場合は「住宅用地の特例」により減額され、その1/6の金額になります。200㎡を超えた場合でも、1/3となります。
しかしこれは空き家の管理が適正にされていた場合で、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」上の「特定空家」に指定されてしまった場合は特例が適用されず、減額となりません。特定空家とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」のことであり、つまり簡単にいうと管理状態の非常に悪い空き家であるといえます。
適切に管理がされていないと、空き家を持っているだけでも余分な費用がかかるということです。この固定資産税の他、都市計画税等がかかります。
保険
空き家に保険は必要ない、と思う人も多いかもしれませんが、空き家だからこそのリスクもあります。例えば建物の一部が風で飛んでしまい近隣の住宅を破損した、又は人を怪我させてしまったということが起これば、損害賠償金を支払わなければならないケースもあります。火災に見舞われる可能性もゼロではありません。そういった場合に保険に入っていないと、貯金だけでは賄えなくなる可能性があります。
売却する

このように、空き家をそのまま管理するとなると、様々な費用がかかります。そんな費用はかけたくない、という方には空き家の売却がおすすめです。売却の場合、固定資産税や管理費を支払う必要がない上、まとまった売却代金を手に入れることができます。転勤等でその土地を離れなければならない人や、両親から遺産として空き家を相続した人など、その土地に住まない人には最適の手段といえます。売却する場合は、建物を壊さずそのまま利用する中古戸建の売却と、建物を取り壊し更地の土地として売却する方法があります。

その他にも、空き家をリフォームし賃貸として貸し出す等の方法もあります。それぞれの方法にメリットデメリットがあるので、しっかり検討して決めましょう。

以上、今回は空き家管理と活用方法について比較してご紹介しました。
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2019.02.28

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